楼市有三怕：第一怕开发商爆雷、第二怕一、二线城市房价大跌、第三怕二手房无法变现。这三怕中，最怕的还是最后一怕。

　　个别开发商爆雷不可怕

　　房子卖不动，资金无法回笼，会加大债务违约和暴雷的风险。

　　中国的房地产负债已经非常高，这当然不乐观，好在政策应该是早已经明察秋毫，土拍与开工率都大比例下来了，未来的重点是如何修复负债表，又如何撑住现在的负债不爆雷，确保交付。

　　实际上，政策已经做了一个托底。

　　金融十六条做了一个升级版，允许债务展期２０２４年的最后一天，应该说网络上关于恒大、碧桂园、远洋等方面信息很惊悚，其实，不用过度紧张；真要是个别企业，如恒大宣布破产，也完全可以相信有很多办法保交付。恒大负债２万多亿，资债本相抵，当是５０００亿的缺口，量级有限。恒大的案例也非常特殊，不能类比。

　　只要开发商不出现大面积破产，受罪的是大大小小的债权人。

　　城头负债是恒大的３０倍，有遵义城投展期的样板放在那了，将债务展期２０年，前１０年只还利息，后１０年还本金，一切都在控制中，城投不出问题，就没有太大的问题，民营开发商破产，国营接盘即可。

　　个别开发商爆雷不可怕。

　　一、二线城市大跌的可能性在变小

　　金融十六做了一个升级版，将开发商的债务展期到２０２４年的最后一天，这等于是用高负债扛住了流动性，给开发商更多的销售时间；更重要的是，也坚定了一种态度：政策并不打算通过大跌重建供求平衡。

　　高负债以时间换空间本身就是一种方向性的暗示，经济在今后十年，很可能出现高通胀，因为高负债总要消化掉，中国经济进入Ｌ底部，往好处设想，是一个弱复苏周期，高负债怎么化？只有通过通胀的叠加，才能化去堆积如山的高负债的风险。

　　另一方面，无论是土拍收入，还是新楼盘的开发都在大比例下降，供应端也许是无奈，也许是克制，结果却有利供求关系的修复，一直在弱化供求不平衡。

　　现在看上去楼市岌岌可危，仿佛分分钟都可能出现爆跌，实际上相对前两年疯魔般的土拍与开发，供求矛盾不是在扩张，而是在收窄，这当然是一个漫长的岁月，但是，毕竟在坚守，真要大跌也不会守到今天了，金融十六条就是态度。

　　最可怕的是二手房的存量市场

　　认房不认贷出台后，接下来又是广州，打开了一线城市的限制；头两周的的确对一线城市的销量有刺激，同时，也伴随着一个令人不安的现象：二手房存量市场激增。

　　二手房市场似乎陷入了一个死局。

　　买房客不是真买，多是去捡漏，上来先砍一半的价，没情况转身就走，根本不是在买房；卖房客降价有限，大多数二手房的卖主都是为了降低负债率，如果价格过低，还不如直接法拍算了，本来也是死马当活马医，至于是换房客，更不会降价太多。于是，流动性没有了，房子很难变现，这是很可怕的症像。

　　政策说是房住不炒，在某种意义上，炒是一种流动，如果真的从绝对意义上去理解房住不炒，很可能是对房住不炒的一个误解。

　　房子一定要流动起来，如果房子买到手，因工作的、家庭的、债务的种种原因需要换房，却无法立即变现，那么，这个楼市基本就走到了头。

　　能不能恢复供求平衡，除了斩断供应端外，最重要的就是保值与变现。如果这两条不具备，中国未来的经济怎么样不知道，房地产一定会进入“失去的三十年。”

　　二手房卖不掉，新楼盘也好不到哪去。

　　政策对二手房的所有限制，都是多余的。